아파트 분양가 책정 방식으로 원가법, 비교사례법, 수익환원법 알아보기

최근 몇 년간 가파른 물가상승률 속에서 분양가도 많이 상승했습니다. 최근 주택도시보증공사 발표에 의하면 민간아파트 분양가격은 전국 평균 2024년 2월 기준 전년 동기 대비 13.5%, 수도권은 20.0%나 오른 것으로 나타났습니다. 건설원가라고 할 수 있는 인건비, 건설자재비, 토지가격이 급등하면서 공급자 입장에서 수익성을 확보할 수 있는 분양가를 올릴 수밖에 없는 이유도 있겠습니다. 거기에 2023년 1.2 부동산 대책으로 서울 4개 구(강남구, 서초구, 송파구, 용산구)를 제외한 모든 지역의 분양가 상한제를 폐지한 것도 분양가 상승의 원인으로 작용했다고 볼 수 있습니다. 결국 분양가 상승은 수분양자 또는 주택 수요자의 부담으로 전가되고 있으며, 높은 분양가로 인한 주택 수요자의 외면으로 미분양이 증가되어 결국 공급자인 건설회사와 시행사에 미분양 리스크가 커지는 요인을 제공하는 등 부작용이 크다고 할 수 있겠습니다. 따라서 이번 글에서는 분양가의 개념과 분양가 책정으로 원가법, 비교사례법, 수익환원법을 알아보겠습니다.

 

아파트 분양가의 개념과 분양가 책정 방식

아파트 분양가란 신규 아파트가 시장에 처음 공급될 때 건설사가 정한 가격을 의미합니다. 이 가격은 아파트를 구매하는데 필요한 총 비용으로, 주택의 설계 및 인허가비, 건설비, 토지 매입비 또는 토지 사용료, 그리고 공급자의 이윤 등 다양한 요소를 포함합니다. 아파트 분양가는 해당 지역의 부동산 시장 상황, 토지 및 건설 비용, 정부 정책 등 여러 요인에 의해 영향을 받습니다.

 

분양가 책정은 크게 민간 아파트와 공공 아파트로 나눠서 조금 다릅니다. 하지만 기본적으로 3가지 분양가 책정 방식을 적용하며 공급자의 이윤을 어느정도 적용하느냐에 따라 분양가 격차가 크게 난다고 할 수 있겠습니다. 즉 공공 아파트는 이윤을 적게 책정하고, 민간 아파트는 이윤을 최대한 확보하려고 합니다. 그러면 분양가 책정 방식으로 이용되는 원가법, 수익환원법, 비교사례법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

첫번째, 원가법입니다. 아파트를 건설하는데 투입된 원가(건설비용, 토지 비용, 개발 비용 등)와 예상 이윤 등을 합산하여 분양가를 산출합니다. 공공 아파트의 분양가는 대부분 실제 투입 비용을 기준으로 산정되며, 이윤을 최소화하여 산출됩니다. 이는 민간 아파트에 비해 상대적으로 저렴한 분양가를 형성하는 요인이 됩니다. 공공 아파트 분양가 책정에 많이 사용됩니다. 원가법에는 여러 가지 비용 요소가 포함되며, 주요 내용을 다음과 같습니다.

● 토지비용 : 아파트 건설을 위해 구입한 토지의 가격입니다. 보통 건설원가에서 가장 큰 비중을 차지 합니다. 따라서 토지를 얼마나 저렴하게 매입하느냐에 따라 분양가 책정과 이윤이 결정되기도 합니다.

● 건설비용 : 아파트를 건설하는 데 실제로 들어간 비용으로 건축 자재비, 인건비, 설계비, 감리비 등이 포함됩니다.

● 간접비 : 건설 과정에서 발생하는 간접적인 비용으로, 사무실 운영비, 광고비, 판매비 등이 포함됩니다.

● 이윤 : 건설사나 개발사가 프로젝트를 통해 얻고자 하는 이윤입니다. 공공 분양의 경우 이윤 비율이 정해져 있어 과도한 이익을 취하지 못하도록 규제하는 경우가 많습니다. 

● 기타비용 : 허가비, 대출이자, 세금 등 프로젝트를 진행하는 데 필요한 기타 비용들이 포함됩니다.

원가법은 비용 계산의 정확성에 크게 의존하기 때문에, 비용 추정이나 계산 과정에서의 오류는 분양가 책정에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

 

두 번째, 비교사례법입니다. 시장 기반 분양가 책정방법입니다. 시장조사와 비교를 통해 유사한 위치와 조건을 가진 아파트의 가격을 참조하여 분양가를 책정합니다. 이 과정에서 지역의 부동산 시장 동향, 인프라, 교통, 학군 등의 요소가 고려됩니다.  주로 민간 건설사는 비교사례법을 사용하여 분양가를 책정합니다. 즉 시장에서 팔리는 가격에 최대한 가깝게 또는 그 보다 높게 책정하여 아파트 건설 원가를 제외한 최대한의 이윤을 확보하기 위함입니다. 비교사례법의 적용 방식은 아래와 같습니다.

● 유사 부동산 선정 : 먼저, 평가 대상 부동산과 유사한 조건(위치, 면적, 시설, 주변 환경 등)을 가진 다른 부동산을 선정합니다.

● 거래 사례 조사 : 선정된 유사 부동산의 최근 거래 사례를 조사합니다. 이때 거래 가격, 거래 시기, 거래 조건 등을 정확히 파악해야 합니다.

● 조정 및 비교 분석 : 유사 부동산과 평가 대상 부동산 사이에 차이가 있는 경우, 이를 조정하기 위한 작업을 진행합니다. 예를 들어, 위치나 시설의 차이로 인한 가치 차이를 수치화하여 조정합니다.

● 분양가 책정 : 조정된 비교 결과를 바탕으로 평가 대상 부동산의 부냥가나 가치를 산정합니다.

비교사례법은 실제 시장 데이터를 기반으로 하기 때문에 현실적이고 객관적인 분양가 책정이 가능합니다. 그러나 유사한 조건의 비교 대상을 찾는 것이 어렵거나, 시장 상황의 변동성을 반영하기 어려운 경우가 있을 수 있습니다. 필요한 경우 다른 평가 방법과 함께 사용하는 것이 좋습니다.

 

세 번째, 수익환원법이 있습니다. 수익환원법은 부동산으로부터 예상되는 미래의 순수익(임대료 등)을 현재 가치로 환산하여 부동산의 가치를 평가하는 방법입니다. 수익환원법은 부동산이 생성할 수 있는 미래의 수익을 기반으로 가치를 산정하므로, 부동산의 수익 창출 능력에 집중합니다. 따라서 이 방법은 주로 수익을 창출할 수 있는 상업용 부동산 또는 임대 아파트 등의 가치를 평가할 때 주로 사용됩니다. 아파트와 같은 주거용 부동산의 경우, 직접적인 수익을 창출하는 것이 아니므로, 수익환원법의 적용 방식이 다를 수 있습니다. 임대 아파트의 경우 예상되는 주변 시장 임대료를 기준으로 임대 가능한 가치를 추정하여 이를 통해 아파트의 가치를 산정할 수 있습니다. 수익환원법은 부동산의 수익 창출 능력을 중심으로 가치를 평가하는 방법이므로, 아파트 분양가 책정 시에는 해당 지역의 부동산 시장 상황, 예쌍 임대 수익 등 다양한 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

 

주로 민간건설사의 수익형부동산 분양가 책정에 활용되는 방식입니다. 예를 들어 오피스텔이나 상업시설을 공급하는 건설사가 분양가를 책정할 때, 수분양자 입장에서 적정 임대수익률이 확보 가능한 분양가를 파악하여 최종 분양가를 산정하는 방식입니다.

 

종합하면 아파트 분양가는 다양한 요소에 의해 여향을 받으며, 민간 아파트와 공공 아파트 각각에 대해 다른 책정 방식을 적용됩니다. 분양가가 너무 오른 현시점에서 분양가 책정 과정이 투명하고 합리적으로 이루어져야 할 것 같습니다.