부동산마케팅을 알아야 하는 이유, 투자의 통찰력과 우월적 지위에서 부동산 매매가 가능하다.

우리가 부동산 마케팅을 알아두면 좋은 점 또는 필요성에 대해서 지난 글에 이어서 써 보겠습니다. 우선, 경제 흐름과 투자의 통찰력이 생깁니다. 또한 본인이 소유한 부동산에 대해서 우월적 지위에서 매매가 가능합니다. 아래 글은 본인의 부동산 투자 경험을 바탕으로 작성하였음 참고하여 주시기 바랍니다.

 

1. 부동산마케팅을 알면 경제의 흐름과 투자의 통찰력이 생긴다.

통찰력은 그 분야의 지식과 경험으로부터 생깁니다. 1970년대 중반에 태어 난 저는 2번의 경제 위기를 경험했습니다. 첫 번째는 1997년 IMF 입니다. 그 당시 대학생이었고 미래에 대한 불안감은 존재했지만, 졸업과 동시에 IMF에서 탈출하는 경제 발전으로 부동산 시장의 호황을 맞이했습니다. 두 번째는 2008년 금융위기 입니다. 이때 많은 시행사와 건설회사가 부도나고 다수의 개발사업이 백지화되었으며, 수분양자의 분양계약 해지 요청이 급증했습니다. 저도 회사로부터 2008년과 2009년 연속하여 두 번 권고사직을 받는 위기의 시기였습니다. 세계 경제의 변곡점은 개인의 문제가 아닙니다. 2번의 변곡점을 통해서 얻은 교훈은 위기를 기회로 이용할 수 있다는 것입니다. 요즘 30~40대에 은퇴하는 파이어족이 유행합니다. 자영업으로 전업투자자로 또는 직장생활 10년 내 수십억을 모아 은퇴하고 자본과 시간에 구속받지 않는 삶을 사는 이들의 숫자가 상상외로 많은 것 같습니다.

 

이들이 그 짧은 시간에 자산을 모을 수 있었던 핵심은 경제의 흐름을 읽고 과감한 투자를 했기 때문입니다. IMF 경제 위기 때 모든 자산이 최저점으로 떨어졌다가 다시 회복 후 상승하는 것을 보았고 이 경험을 2008년 금융위기에는 본인의 자산증식 기회로 잘 활용한 것입니다. 2013년 여름이 지날 무렵 집주인으로부터 전세금을 올려달라는 전화를 받았습니다. 그 당시 살던 집값의 3분의 1이 되는 금액을 올려 달라니 황당했습니다. 불안감이 엄습해 왔죠. 언론에서는 아파트로 돈 버는 시대는 끝났다는 등 부동산 관련 부정적인 기사로 온통 도배 될 때였습니다. 여러분이라면 어떤 결정을 했을까요?

 

결론부터 말하면 저는 그 당시 2013년 12월에 생애최초 내 집을 마련했습니다. 지하철 2호선 더블역세권에 위치한 아파트를 계약했죠. 그때 매수 결정의 근거는 전세가율이 80%를 초과한 점, 서울의 아파트 평균 평당 가격이  2007년 최고점 대비 가장 낮다는 점, 수도권에 미분양 아파트가 너무 많아 경기 부양책으로 취등록세 감면 등 여러 혜택이 주어진 점, 가장 결정적인 계기는 지금 집안사면 영원히 못 살지도 모른다는 괜한 불안감이 들었습니다. 무슨 말이냐? 지금이 서울 아파트값이 최저점이 될 것 같은 생각이 들었던 것입니다. 갑자기 상승세로 돌아서면 본전 생각에 추격 매수를 할 수 없을 것만 같았습니다. 예상은 적중했죠. 2014년 후반기 부터 상승세로 접어든 서울 집값은 2022년 상반기까지 8년 연속 상승했습니다. 무려 매수가격의 3배, 자기 자본금 투자 대비 약 600%입니다. 제가 생각한 투자원칙은 간단했습니다. 거주할 집이 필요했고, 하락 후 상승 시점이라 판단되어 전세금과 대출금을 활용하여 선호도가 높은 역세권 아파트 중 가장 수요가 많은 평형대를 매수한 것입니다. 부동산마케팅 관점에서 투자 포인트를 정리하면 실거주, 저점매수, 레버리지 활용, 인기 평형, 투자가치 높은 역세권 입지로 정리될 수 있습니다.

 

2. 부동산마케팅을 알면 우월적 지위에서 부동산 매매가 가능하다.

부동산을 소유하고 있는 분이라면 언제, 어떤 가격으로 매도할지를 고민할 것입니다. 반면 매수자도 마찬가지겠죠. 가격이 하락하는 시점에 좋은 계약조건으로 매수하길 원합니다. 부동산시장에서 이런 현상을 공급자 위위 시장 또는 수요자 우위 시장이라고 말합니다. 부동산마케팅에서 마케터는 공급자와 수요자의 니즈를 파악하여 어느 시점에 어떤 상품으로 얼마의 가격에 어떤 계약조건이 유리한지 제시할 수 있어야 합니다. 즉 공급자의 의도와 수요자의 요구 사항을 모두 알고 있다는(분석한다는) 말입니다. 아파트 분양을 예로 들어 보겠습니다. 모델하우스만 열어 놓아도 1년 안에 분양이 완료될 수 있는 사업장이 있습니다. 하지만 분양사는 빨리 분양할수록 수익이 높아집니다. 분양사는 시행사를 설득하여 미분양 물량을 3개월 이내에 완판할 테니 계약자 프로모션을 요구하고, 이미 확보된 수요자에게 계약자 혜택 이벤트 알립니다. 계약자 혜택으로는 이자 후불제를 무이자로, 발코니확장비 유상을 무상으로, 유상옵션인 시스템에어컨 같은 품목을 일부 무상 제공하는 방식입니다. 아파트 최초 분양 시점으로 1년이 지난 이후에 늦게 계약하면서도 더 좋은 호실을 선택할 수 있고, 더 유리한 계약조건으로 분양을 받는 사례는 너무도 많았습니다.

 

마케터는 시장조사 차원에서 여러 분양사업장의 분양률, 가격변동, 계약조건 변경 등의 분양현황을 모니터링합니다.  제가 활용하는 방법은 신문이나 인터넷에 분양공고가 뜨면 대표번호로 전화를 걸어 분양 일정과 분양가 등을 물어봅니다. 그러면 자동으로 문자 메시지를 받을 수 있습니다. 분양이 빨리 완료되면 문자 메시지는 더 오지 않고, 미분양이 장기화하면 지속해서 문자 메시지가 옵니다. 문자 메시지의 흐름을 보면 분양률 예측, 계약조건 완화 등이 파악됩니다. 즉 공급자의 내부정보를 상당 부분 알 수 있는 것입니다. 여러분도 분양 광고, 길거리 분양 현수막, TV 부동산 채널에 나오는 분양아파트, 다세대주택 및 꼬마빌딩 매매 등의 상품에 전화해서 물어보길 바랍니다. 그리고 부동산 광고 문자를 잘 활용하길 바랍니다. 어떻게 내 전화번호를 알았냐고 면박 주는 것보다 그들을 잘 이용하는 것도 나쁘지 않은 것 같습니다.

 

이번글은 부동산마케팅을 알고 잘 활용하는 방법을 알아봤습니다. 2024년도 부동산 시장은 먹구름이란 의견이 많습니다. 이런 시기일수록 공부하고 투자금을 모아두는 시간으로 활용하면 좋을 것 같습니다.