분양가상한제 아파트 실거주의무기간 3년 유예의 불편한 진실

 

지난 2월 29일 분양가상한제 아파트의 실거주 의무를 3년간 유예한다는 내용의 주택법 개정안이 국회 본회의를 통과했습니다. 이번 개정안의 요지는 분양가 상한제 아파트 실거주 의무 시작 시점을 지금의 '최초 입주 가능일'에서 '최초 입주 후 3년 이내'로 변경한 것입니다.

이번 기회에 분양가상한제는 뭐고, 실거주의무기간은 왜 생겼는지 그리고 왜 3년 유예를 하는지, 이로 인하여 수혜를 받는 쪽은 누구인 등을 자세히 설명드리겠습니다.

 

분양가상한제 아파트 실거주거주의무기간 3년 유예

1. 분양가상한제 아파트 실거주의무기간의 개념과 도입취지

첫째, 분양가상한제란 무엇인가? 우선 분양가상한제 아파트가 무엇인지 알아보겠습니다. 분양가상한제는 주택법 57조에 근거하는데요, 어떤 특정 지역에 아파트를 비롯한 공동주택을 공급(분양)할 때 일정한 기준으로 산정한 분양가격 이하로만 판매(분양)할 수 있도록 한 제도를 말합니다. 그러면 왜 분양가상한제란 제도를 도입했을까요? 아파트를 비롯한 공동주택의 무분별한 분양가 상승을 규제하기 위해서입니다. 사실 공동주택을 대표하는 아파트는 공공재의 성격이 매우 강합니다. 우리나라는 주거복지 차원에서 1977년에 주택청약제도 시행과 동시에 분양가상한규제가 실시되었다고 합니다. 이제도는 시장경제를 왜곡하는 부작용과 건설부동산의 활황 및 침체 사이클에 따라 도입, 폐지, 강화, 완화를 반복하게 됩니다. 2022년 현 정부가 들어서면서 사실상 분양가상한제는 무력화되어 서울의 강남구, 서초구, 송파구, 용산구를 제외하고 모두 해지되었습니다. 이러한 배경으로 최근 2024년 1월 광진구에서 분양한 '포제스 한강'의 3.3㎡ 당 분양가격이 1억 1천만 원을 초과하였습니다. 분양가상한제의 장단점 및 필요성 등에 대한 의견은 다음기회에 알아보겠습니다.

 

둘째, 실거주의무기간의 개념과 도입취지는? 실거주 의무는 분양가상한제 적용대상인 아파트 청약에 당첨되면 입주 시점에서 2~5년간 직접 거주해야 하는 규정을 말합니다. 이 제도는 2021년 2월 이후 수도권(서울, 인천, 경기도), 행정복합도시 중 투기과열지구, 민간택지  분양가상한제 적용지역에서 공공재개발사업으로 건설 공급되는 아파트 분양부터 적용됩니다. 그러면 왜 실거주의무기간이란 제도를 도입했을까요? 여러분도 다 아시겠지만 지나친 부동산 투자, 전세를 끼고 집을 사는 '갭 투자'를 막으려 도입된 것입니다. 아파트 분양을 받고 실제로 입주하라는 목적입니다. 아파트 신규 분양을 받는 예비 입주자는 실수요와 투자수요로 나뉩니다. 보통은 30~40%가 투자수요라고 보시면 될 것 같습니다. 투자수요는 시세차익을 목적으로 아파트를 분양받기 때문에 입주시점에 전세 또는 월세로 세를 놓습니다. 입주시점에 아파트 분양 잔금을 납부해야 하므로 대부분의 투자자는 전세를 놓고 전세금으로 아파트 잔금을 치르는 방법입니다. 그래서 정부는 실입주를 목적으로 하는 아파트를 분양받도록 실거주의무기간을 도입한 것입니다.

하지만 2022년 하반기부터 분양 시장이 얼어붙자 현 정부는 2023년 1월 수도권 분양가상한제 아파트에 적용한 실거주 의무를 폐지를 주장하였고, 여야 이견으로 개정안 국회에서 1년 넘게 계류하다가 이번에 여야가 '3년 유예'로 타협한 것입니다.

 

2. 실거주의무기간 3년 유예로 누가 혜택을 보는가?

3월 4일 국토교통부에 따르면 실거주의무 3년 유예로 혜택 보는 아파트 물량은 지난달 말 기준으로 전국 77개 단지, 약 4만 9,700여 가구입니다.  이미 입주 중인 곳은 11개 단지 6,644 가구라고 합니다. 이들 상당 수가 위치한 곳이 서울 강동구인데, 올 상반기에 이사(전세) 계획이 있다면 강동구 전세 물량을 살펴보면 좋을 것 같습니다.

 

첫째, 전세 매물이 늘어 전세 가격이 떨어질 수 있습니다. 입주 개시 후 2~5년 간의 실거주 의무가 적용됐던 분양가 상한제 단지에서 이번 주택법 개정안 '실거주의무기간 3년 유예'로 전세 매물이 늘어날 것으로 예측됩니다. 또한 전세 물량이 증가함에 따라 전세 가격도 동반 하락할 수 있습니다. 이것은 전세시장 안정화에 긍정적 시그널이라 할 수 있겠습니다. 실제로 3월 4일 기준 네이버 부동산 '전세 매물'이 증가했습니다. 서울 강동구 상일동 'e편한세상 고덕 어반브릿지(2월 28일 일 입주 시작)'는 전세 매물이 60여 건 나왔으며, 전용 84㎡ 기준 전세매물은 5억 6000만 원까지 떨어졌다고 합니다. 또한 실거주의무 유예의 최대 수혜 단지로 꼽히는 단지는 강동구 둔촌동에 위치한 '올림픽파크 포레온'으로 총 12,032 가구로 연말 입주 예정인데 벌써 600여 건의 전세 매물이 접수 됐다고 합니다. 하지만 2월 26일 발표한 한국부동산원에 자료에 따르면 아파트 매매 시장이 얼어붙어 매매 수요가 전세로 돌아서며, 서울 아파트 전셋값은 41주 연속 상승한 것으로 나타납니다. 입주 물량이 집중된 지역에서는 일시적인 전셋값 하락이 있을 수 있으나 전체 전세시장에는 큰 영향을 없을 것으로 예측됩니다.

 

둘째, 전세 계약기간과 전세금액의 다양성이 확대됩니다. 실거주의무기간 유예 기간이 3년으로 정해지면서 일반분양 전세매물에 대해서는 3년(2년+1년) 전세계약이 유효함에 따라 기간 별로 1년, 2년, 3년짜리 계약이 나올 수 있습니다. 또한 전세 계약 기간이 다변화됨에 따라 전세금액 또는 보증금, 월세 금액이 다양화될 것으로 예측됩니다. 

 

3. 정부 부동산 정책은 고무줄

역시나 이번 주택법 개정안(실거주의무기간 3년 유예)도 시장과 정치에 굴복하였다고 볼 수 있습니다. 금격한 금리 상승으로 부동산 시장이 활황에서 소폭 하락하니 현 정부는 부동산을 살려야 한다며 전정부의 부동산 정책의 대다수를 완화했다. 사실 무주택자로 대표되는 서민과 젊은 세대의 내 집마련의 기회를 주려면 집 값하락이 더 커야 하는데, 현 정부는 너무 빨리 주택가격 하락을 방어한 샘이다. 부동산 규제를 풀고 대출을 늘려줘서 비싼 가격에 집을 사라는 정부의 시그널은 참 이상하다. 또한 올 4월 총선을 앞두고 서울 수도권의 '분양가상한제 아파트 실거주의무기간 3년 유예' 단지의 수분양자에게 혜택을 부여하여 유권자의 표를 더 얻고자 함 인지도 모르겠습니다. 

 

부동산 투자자의 입장에서 정부의 부동산 정책은 하나의 변수만 고려하면 될 것 같습니다. 어떤 정책도 시장을 이길 수 없고 대외적 변수는 예측하기도 어렵습니다. 각자의 재정상태와 라이프 사이클을 고려하여 내 집마련 또는 부동산 투자를 준비 중이라면 지역별 수요 공급량 분석이 중요할 것으로 판단됩니다. 2024년도 신규 아파트 입주량 및 실착공 물량은 평년 대비 많이 줄어들었으니 말입니다.